每經(jīng)記者｜舒冬妮  陳榮浩  鄭雨航    每經(jīng)編輯｜黃勝    

近期，因中東軍事沖突外溢至阿聯(lián)酋，迪拜核心區(qū)遭襲，“中東安全避風(fēng)港”形象蒙塵。社交平臺隨即熱議“迪拜樓市大調(diào)整、香港受益”，并伴有“迪拜房價腰斬”等傳聞。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，迪拜房地產(chǎn)和建筑指數(shù)（DFMREI）自2月下旬以來出現(xiàn)明顯下跌，近20日跌幅超過30％。

與此同時，香港作為全球資本避風(fēng)港的優(yōu)勢凸顯。3月15日，香港財經(jīng)事務(wù)及庫務(wù)局局長許正宇公開表示，香港金融中心穩(wěn)定性穩(wěn)固，并證實已有部分中東家族辦公室抵達香港，全球避險需求上升。

迪拜樓市真相如何？資本是否正大規(guī)模轉(zhuǎn)向香港？為厘清事實，近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪了多位迪拜房地產(chǎn)從業(yè)者、常駐人士及業(yè)內(nèi)專家，還原市場真實情況。

迪拜地標(biāo)建筑遭襲后樓市情況遭廣泛關(guān)注

網(wǎng)傳“迪拜房價大跌50%”不屬實

沖突爆發(fā)后，社交平臺大量流傳“迪拜房價大跌50%”“棕櫚島、哈利法塔等核心項目腰斬拋售”“中國投資客被套牢”等說法，部分自媒體稱“迪拜樓市一夜回到2020年前”。

記者多方交叉求證發(fā)現(xiàn)，上述傳聞存在嚴(yán)重夸大的成分，迪拜主流片區(qū)并未出現(xiàn)房價大幅下跌，更無“腰斬”成交案例。

事實上，中國資本早已成為迪拜房地產(chǎn)市場重要力量。過去多年中，迪拜就如同一個金碧輝煌的財富停泊地，吸引了全球富豪在這里配置資產(chǎn)。

公開資料顯示，目前迪拜活躍著金月地產(chǎn)、明日世界等多家華人背景開發(fā)商，中建、中信等中資企業(yè)也深度參與當(dāng)?shù)氐貥?biāo)項目建設(shè)與開發(fā)。

據(jù)媒體報道，根據(jù)迪拜官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年中國買家已經(jīng)進入迪拜房地產(chǎn)海外投資者前三，占比14%。在部分熱門樓盤，中國人和華人占比甚至達到20%—30%。

“網(wǎng)上說迪拜房價大跌，完全是夸張了，那張圖（指迪拜房價大跌50%）是假的?！痹诘习萆罡康禺a(chǎn)行業(yè)十余年的孫強向記者直言，當(dāng)前迪拜房價并無明顯下跌趨勢，當(dāng)?shù)厣钪刃颉⒅伟布拔镔Y供應(yīng)均保持正常，但戰(zhàn)事確實打亂了部分潛在投資者的置業(yè)計劃。

他回憶，今年迪拜樓市開年走勢不錯，但2月28日戰(zhàn)事爆發(fā)后確實產(chǎn)生了一定的影響。

對方稱，有中國客戶2月27日剛抵達迪拜，28日上午交完購房定金，下午得知戰(zhàn)事消息便立刻要求退款，多筆即將敲定的交易直接落空。

另據(jù)迪拜資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Able介紹，核心豪宅區(qū)如哈利法塔周邊和棕櫚島，房價幾乎沒有受到?jīng)_突影響，依然堅挺；而距離市中心約30分鐘車程的偏遠區(qū)域，則出現(xiàn)約5%的小幅回調(diào)，但遠未達到市場傳言的“腰斬”程度。

市場成交數(shù)據(jù)進一步驗證了這一態(tài)勢。

據(jù)迪拜土地局（DLD）2月披露，2026年2月迪拜房產(chǎn)銷售交易量約16979套，同比上漲5.1%；房產(chǎn)均價1740迪拉姆/平方英尺（約3.95萬元/平方米），同比上漲12.2%。

但每經(jīng)記者從阿聯(lián)酋頭部房產(chǎn)數(shù)據(jù)與市場情報平臺property monitor獲取的數(shù)據(jù)顯示，迪拜過去一個月（2月16日—3月17日）公寓的成交筆數(shù)為10604筆，同比下滑22.67%。公寓的平均價格為2055730 AED（阿聯(lián)酋迪拉姆，下同）/套（約合人民幣385.6萬元/套），同比下跌0.88%；每平方英尺平均價格為1949 AED（約合人民幣3.94萬元/平方米），同比下滑3.53%。

迪拜公寓近一個月成交數(shù)據(jù)（App截圖翻譯后）  來源：property monitor

部分在售房源（App截圖翻譯后） 來源：property monitor

其中一套位于阿聯(lián)酋拉斯海馬約558平方英尺（約51.84平方米）的單間公寓，售價約1232903迪拉姆（約231.27萬元人民幣），折合國內(nèi)單價約4.46萬元/平方米。

湯慧是迪拜土地局認證的四星級房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，她告訴記者，從2月28日中東沖突升級至今的三周時間里，雖然成交量確實受到影響，但價格并未出現(xiàn)大幅下跌。對于所謂的迪拜房產(chǎn)價格“腰斬”傳言，湯慧認為完全不實。

雖然價格并未受到明顯影響，但是戰(zhàn)爭對湯慧的業(yè)務(wù)造成了影響。

“我現(xiàn)在很直白地告訴你，我們基本上處于失業(yè)的狀態(tài)?！?湯慧坦言，此前她每天平均有5組客戶詢盤，每月保底成交3套房子，旺季時可達10多套。但最近三周，她僅成交了一套，“很多同事都沒有開單”。

湯慧（左一）帶中國投資者在迪拜看房 圖片來源：受訪者供圖

不過她強調(diào)，這并不意味著房價出現(xiàn)“腰斬”?！拔覟槭裁匆x擇在這個時候腰斬去賣？戰(zhàn)爭才三周，我不可能現(xiàn)在就直接虧一半去賣?！睖郾硎?，已出租的房產(chǎn)完全不受影響，租金收益依然穩(wěn)定。

據(jù)她觀察，目前90%的房產(chǎn)交易處于停滯狀態(tài)，主要是買家普遍持觀望態(tài)度，但她也提到，仍有少數(shù)長期看好迪拜市場的投資者在“撿漏”，“上周就有一個在我手上買了幾千萬元房產(chǎn)的老客戶，又找我買了一套”。

投資者首選標(biāo)的由期房驟變?yōu)楝F(xiàn)房

常駐迪拜16年的燈具生意人莉莉（化名）表示，目前迪拜房價依然堅挺，但受戰(zhàn)事影響，買賣雙方陷入觀望。

常駐迪拜多年、深耕金融行業(yè)的陸女士也透露，其自2025年底開始考察DamacHills、JLT等核心片區(qū)，彼時房價仍處高位，受此次沖突影響，她已暫緩所有置業(yè)計劃。

在她看來，Jebel Ali、機場、迪拜國際金融中心（DIFC）等區(qū)域受襲風(fēng)險較高，房產(chǎn)價值或明顯縮水，房價是否觸底，關(guān)鍵取決于沖突持續(xù)時間。

第一太平戴維斯大中華區(qū)事務(wù)負責(zé)人周麟向記者表示，此次地緣風(fēng)波并未動搖迪拜房市基本面。2025年迪拜房產(chǎn)交易總量超27萬宗，交易額9170億迪拉姆，同比大漲20%，2026年開局本就表現(xiàn)亮眼。

“市場變化還體現(xiàn)在置業(yè)偏好上，此前期房占比約60%—70%，沖突后驟變?yōu)楝F(xiàn)房占70%—80%，現(xiàn)房成為投資者首選。核心片區(qū)租售比依舊穩(wěn)健，商務(wù)港毛租售比約7%，迪拜市中心更是達到7.2%—7.4%。市場并未出現(xiàn)大規(guī)模拋售現(xiàn)象，僅約30%的投資者因短期風(fēng)險考慮資產(chǎn)再配置?！敝荀胝f。

迪拜歷年投資回報率（租售比） 來源：第一太平戴維斯

部分觀望買家則在靜待時機，莉莉坦言：“能感受到成交量下滑，但房價沒有下跌跡象，我也想著要是房價跌了就趁機抄底，可眼下還看不到降價趨勢。”

湯慧告訴記者，這幾年迪拜房產(chǎn)交易的中位價格大概在400萬元/套，400萬元的價格大概可以買到80~200平方米的房源，（這個價格）可選市中心或者稍微遠點的地方，因為在迪拜購買超過400萬元人民幣的房產(chǎn)即可申請10年黃金簽證，這也吸引了大量國際投資者。

官方證實：部分中東家族辦公室已抵達香港

與此同時，香港憑借長期穩(wěn)定的金融環(huán)境、完善的監(jiān)管體系，以及背靠中國內(nèi)地市場、聯(lián)通全球的獨特優(yōu)勢，成為地緣局勢動蕩下全球資本避險的優(yōu)選之地。

3月15日，許正宇針對中東局勢公開發(fā)聲，明確強調(diào)香港作為國際金融中心的穩(wěn)定性、安全性和成熟度正不斷提升。

他提到，面對全球地緣政治不確定性，港府將全力保障金融市場順暢運行，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)管理服務(wù)，向全球傳遞“香港是最理想資產(chǎn)管理平臺”的信號，為來港資本吃下“定心丸”，同時證實部分中東家族辦公室已抵達香港，律師、銀行等機構(gòu)近期也收到了相關(guān)業(yè)務(wù)咨詢。

為進一步吸引全球家族辦公室落戶，香港正持續(xù)優(yōu)化政策支持。

許正宇透露，財庫局已擬向立法機構(gòu)提交法案，擴大家族辦公室和符合條件基金的稅收優(yōu)惠范圍，涵蓋貴金屬、數(shù)字資產(chǎn)等領(lǐng)域。

2026年3月花旗銀行相關(guān)報告指出，中東地緣不穩(wěn)定將持續(xù)推動部分避險資金流入香港，3月首周，中東資本單周凈流入香港超3000億港元；近期港股IPO（首次公開募股）中，中東主權(quán)基金基石認購占比也從18%飆升至39.2%。資金和人才流入香港，可能提升住宅和寫字樓需求。

此外，每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期在不少港股的IPO過程中，也開始頻繁出現(xiàn)中東主權(quán)基金（如阿布扎比投資局ADIA、卡塔爾投資局QIA、科威特投資局KIA、穆巴達拉等）的身影。今年以來，包括稀宇科技、精鋒醫(yī)療、東鵬飲料等港股均有中東資本以基石投資者身份參與認購，所涉及領(lǐng)域覆蓋 AI、新能源、高端制造、消費、金融等。

以東鵬飲料為例，其基石投資者中出現(xiàn)了卡塔爾投資局間接全資控股平臺的身影，卡塔爾投資局（QIA）通過Al-RayyanHoldingLLC領(lǐng)投，為基石最大投資方之一，出資1.5 億美元。

類似的案例還有稀宇科技，稀宇科技今年1月上市，以阿布扎比投資局（ADIA）為基石，以165港元/股認購306.5萬股，合計約5.06億港元。

全球投資者的置業(yè)優(yōu)先級變了？

匯生國際資本有限公司總裁黃立沖認為，短期內(nèi)中東局勢緊張，確實推動部分避險資金提高了對香港的配置權(quán)重，但這并非資本“整體搬家”，而是“增量分流”。

“迪拜股市與市場情緒在3月10日前后因‘沖突可能很快降溫’的預(yù)期出現(xiàn)明顯修復(fù)反彈，說明投資者當(dāng)前交易的核心變量是戰(zhàn)事持續(xù)時長，而非對迪拜或中東資產(chǎn)的永久性否定?！?/p>

他補充道，迪拜房地產(chǎn)市場基本面穩(wěn)固，2025年創(chuàng)下歷史成交紀(jì)錄，一旦戰(zhàn)爭結(jié)束，部分分流資金仍可能回流，其零所得稅、高租售比等核心投資優(yōu)勢與長期發(fā)展?jié)摿σ廊淮嬖凇?/p>

迪拜市中心房產(chǎn) 來源：第一太平戴維斯

但高凈值客戶的資產(chǎn)配置邏輯已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

黃立沖表示，過去投資者置業(yè)優(yōu)先考慮低稅環(huán)境，追求稅后收益最大化，這也是迪拜長期吸引全球資本的核心優(yōu)勢?！暗诋?dāng)前地緣高不確定性環(huán)境下，富豪更看重風(fēng)險調(diào)整后收益、資產(chǎn)流動性、確定性與家族傳承治理的綜合最優(yōu)。資產(chǎn)能否順暢交易、結(jié)算、融資、傳承，已成為比低稅更優(yōu)先的考量，低稅雖仍重要，但不再是唯一關(guān)鍵因素。”

周麟認為，危機前迪拜樓市全域火熱，核心片區(qū)優(yōu)質(zhì)房源去化較快，期房、樓花一度備受追捧，投資者存在跟風(fēng)布局現(xiàn)象?！暗C之后，全球買家會變得更加理性挑剔，置業(yè)重心將進一步聚焦核心地段、優(yōu)質(zhì)稀缺現(xiàn)房資產(chǎn)，迪拜樓市將逐步向香港、倫敦等成熟市場靠攏，核心與非核心區(qū)域的價格分化會愈發(fā)明顯?！?/p>

迪拜一線從業(yè)者與常駐人士的觀察，更直觀印證了市場邏輯的轉(zhuǎn)變。

孫強坦言，沖突爆發(fā)后，其客戶量減少一半多，目前成交多源于投資者的撿漏心理，大家均持幣觀望，等待局勢明朗?！爸耙粋€月能輕松賣三五十套房，現(xiàn)在能有幾單成交就不錯了，很多客戶即便有置業(yè)意向，也會反復(fù)詢問局勢走向，不敢輕易下手?！?/p>

已因戰(zhàn)事停工回國的莉莉坦言，迪拜缺乏實體生產(chǎn)力，此次戰(zhàn)亂徹底打破了城市的安定感，后續(xù)樓市走勢難以預(yù)判。

“如果沖突能在一兩個月內(nèi)平息，迪拜或許還能重新鞏固‘中東避風(fēng)港’地位，市場還有恢復(fù)可能；但如果戰(zhàn)亂持續(xù)發(fā)酵，想要回暖就太難了?！彼m抱著抄底心態(tài)，卻也設(shè)定了明確預(yù)期——房價跌30%才會入手，足見當(dāng)前投資者的謹慎態(tài)度。

封面圖片來源：趙雯琪