每經評論員 陳夢妤

時隔一年，現(xiàn)房銷售的政策定位實現(xiàn)顯著升級。

12月22日至23日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議，明確提及“推進現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)‘所見即所得’，從根本上防范交付風險”。在去年的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，相關表述是“有力有序推行現(xiàn)房銷售”，并將其列為2025年住房和城鄉(xiāng)建設部重點工作之一。

今年下半年以來，不論是住建部部長在《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》輔導讀本中的表態(tài)，還是相關政策試點城市隊伍的大擴容，都印證了這樣一個變化——“現(xiàn)房銷售”這個業(yè)界一度諱莫如深的概念正一步步成為現(xiàn)實。

不可否認的是，已實施30余年的期房銷售制度，在特定歷史時期對快速擴充住房供給、推動城鎮(zhèn)化進程發(fā)揮了關鍵作用，這也是過去多年現(xiàn)房銷售政策未能順利推進的核心原因。

在預售模式下，開發(fā)商依靠預售回款實現(xiàn)快速滾動開發(fā)，資金周轉周期短、杠桿率高，這一模式曾催生諸多“行業(yè)神話”——購房者僅憑一張圖紙就下單，甚至未看樣板間、沙盤便沖動購房。在此背景下，開發(fā)商缺乏精耕細作的內在動力，競爭焦點集中在融資成本、拿地能力、營銷手段等環(huán)節(jié)，而非房屋本身的品質。

與預售模式相伴而生的，是項目爛尾等行業(yè)亂象，以及購房者因權益受損引發(fā)的大量交付維權行動。這些問題的背后，折射的是市場對“交付不確定性”的集體焦慮。從購房者的角度而言，取消預售制、推行現(xiàn)房銷售的訴求其實十分強烈。

現(xiàn)房銷售的落地，對開發(fā)商的最直接沖擊體現(xiàn)在資金鏈上。不同于預售模式的“先收款、后建房”，現(xiàn)房銷售要求開發(fā)商先行投入全部建設資金，直至項目竣工備案后才能回籠款項，資金周轉周期從數月拉長至兩三年。這一變化實質性抬高了行業(yè)準入門檻，對開發(fā)商的資金實力、項目管理能力和成本控制能力都提出了更高要求。

也正是在這樣的政策導向下，近兩年開發(fā)商的經營邏輯發(fā)生明顯轉變：更加注重現(xiàn)金流管理、精準定位市場需求，核心競爭力與利潤來源逐漸轉向產品設計、建筑質量、園林景觀及物業(yè)服務等環(huán)節(jié)，開始真正聚焦于打造“好房子”。

總體而言，現(xiàn)房銷售對房地產行業(yè)的影響可以概括為“短期陣痛、長期利好”。從短期看，現(xiàn)房銷售拉長了項目開發(fā)周期，新房供應或面臨階段性下滑；但從長期視角看，市場有望通過政策調整，逐步實現(xiàn)供需均衡。

對于這一點，克而瑞（易居中國旗下不動產垂直領域數字化服務平臺）曾在一份報告中提出建議，需要開發(fā)“現(xiàn)房開發(fā)貸”及銷售回款定金等創(chuàng)新金融工具，銀行、信托等金融機構需要針對現(xiàn)房銷售特點設計專門的融資產品，以緩解房企長期資金壓力；還需要調整土地出讓方式和付款條件，如延長土地出讓金繳納期限，或允許分期支付，以緩解開發(fā)商資金壓力。

在現(xiàn)房銷售背景下，購房者可以實地看房，決策更謹慎，需求更趨理性，市場投機行為減少。在當前許多城市庫存高企的背景下，現(xiàn)房銷售可以有效控制新增供應節(jié)奏，避免在需求不足時繼續(xù)大量投放期房，有助于改善市場供需結構，并最終促進價格穩(wěn)定。更重要的是，由于“所見即所得”消除了爛尾樓風險，購房者能直觀評估房屋質量，減少現(xiàn)階段許多本不該發(fā)生的糾紛。

當前，房地產市場正處于深度調整期，推行現(xiàn)房銷售改革雖面臨阻力，但也迎來了期房向現(xiàn)房平穩(wěn)過渡的戰(zhàn)略機遇期。在行業(yè)理性回歸、庫存壓力較大的階段，社會對于新房供給速度放緩的敏感度有所降低，此時全面推進改革，反而面臨更小的阻力。