每經(jīng)記者｜吳抒穎    每經(jīng)編輯｜陳夢妤 孫志成    

單套1000萬元左右的房子，開發(fā)商要賠給購房者322萬元。

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這是怎么一回事？

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信榮團隊首席律師張茂榮前幾天發(fā)了一個案例，張洪成等23人購買了深圳金地塞拉維花園（推廣名為金地·鷺湖1號）的別墅，在樣板房、宣傳資料中，均顯示涉案房產(chǎn)包含有地下負一層和地下夾層（地下車庫，下同）。

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但在《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》中，約定的房屋交付標準只有地上三層，不含地下負一層和地下夾層。在戶型圖中，也每頁標注有“裝修效果示意參考”，宣傳圖冊最后一頁提示“設(shè)計師創(chuàng)意空間示意，不作為交付標準”，樣板房通道兩側(cè)有設(shè)置提示牌，提示樣板房非交付標準。

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在預(yù)售合同之外，開發(fā)商同時讓購房者與其指定第三方施工改造公司簽署了施工改造合同，在房屋交付后就地下層進行隔墻施工，購房者為委托人，施工改造公司為受托人。

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上述買賣合同及施工改造合同簽訂后，張洪成等23人支付完畢了全部購房款，2017年3月31日，開發(fā)商交付房屋，交房時房屋含有地下負一層和地下夾層。

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讓購房者和開發(fā)商料想不到的是，交房約兩個月后，深圳市龍華區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局認定地下層為違法建筑，先后兩次向開發(fā)商發(fā)出《限期拆除通知書》，要求其拆除地下車庫違法搭建圍墻（隔離墻），后被強制拆除。

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由于地下車庫被拆除，導致已交付的別墅地下負一層和地下夾層功能缺失，每一棟別墅沒有獨立樓梯直接上樓，只能使用公共樓梯，已安裝的水電設(shè)備也因此無法正常使用。

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居住功能受損，購房者隨即起訴開發(fā)商，要求交付地下負一層和地下夾層或賠償面積及功能損失賠償金。

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張洪成等23人認為，開發(fā)商樣板房和宣傳資料明確載明涉案別墅包含地下負一層和地下夾層，已構(gòu)成對購房者的承諾，負有繼續(xù)履行合同予以交付并支付延期交房違約金的義務(wù)，如確已無法交付，應(yīng)對因此減少的房屋面積及使用功能損失予以賠償。

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隨后就是開發(fā)商與購房者的拉鋸戰(zhàn)，開發(fā)商認為，合同中約定的標的物不包括地下負一層和地下夾層，不屬于交付對象，無違約行為，不予賠償；購房者自行違規(guī)搭建，與己無關(guān)：地下隔墻是購房者在認購后自行委托第三方修砌的，被強制拆除，損失應(yīng)由其自行承擔。

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但法院可不這么認為。二審判決認為，涉案房產(chǎn)為別墅，地下負一層及夾層屬于合同約定內(nèi)容，開發(fā)商有交付義務(wù)，構(gòu)成合同違約，開發(fā)商要按房款30%賠償購房者，也就是套均322萬元！

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據(jù)裁判文書顯示，這一判決為終審判決，不過開發(fā)商方面向鎂編表示，本案目前還在申訴階段，尚未有最終定論。

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事實上，通過“違規(guī)搭建”來達到“贈送面積”目的的樓盤屢見不鮮，但不是每一位購房者都像張洪成他們那般幸運。

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據(jù)《南方都市報》和《今日一線》，2018年末，位于深圳坪山的龍光玖云著項目500多戶剛剛?cè)牖餂]多久的購房者，突然收到一封來自轄區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察部門發(fā)來的告知信，當中寫到他們的公寓新房內(nèi)，存在違建行為，必須在限期內(nèi)拆除違建部分，否則將受到處罰，甚至還會影響征信。

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圖片來源：鎂編攝

這個小區(qū)所出售的公寓樓盤，共有35平方米和56平方米兩類戶型，層高都在4.5米。當初這個樓盤的賣點之一，就是可以在樓層中間搭板，將一層變成兩層，形成復式戶型。

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一名購房者稱，盡管這些工程都是每位購房者私自完成的，但開發(fā)商在推銷時，還做了搭板后的復式樣板房，讓大家可以效仿改建?？蓻]想到，施工隊剛剛?cè)雸?，轄區(qū)的規(guī)劃土地監(jiān)察部門就上門來，要求停工。

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現(xiàn)場巡查的執(zhí)法人員表示，在這個小區(qū)中，四棟樓有三棟為寫字樓，一棟為公寓。在銷售時，開發(fā)商就做了隔層樣板房，以此誤導不少消費者。而開發(fā)商這么做，是想通過搭層擴寬使用面積，讓房屋更具購買價值。但如果業(yè)主效仿，就改變了建筑規(guī)劃，屬違法行為。

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現(xiàn)場執(zhí)法人員當時表示，“賣的時候樣板房是給你隔了的，開發(fā)商給你隔了，可能是有一種誤導這些購房者，我們現(xiàn)在調(diào)查的情況來看，就是小業(yè)主是自己在弄的。”

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張茂榮律師也提到，曾經(jīng)轟動一時的深圳筆架山公館，法院認為合同約定面積與竣工測繪報告所載一致，合同附件明確約定了樣板房不作為交樓標準，應(yīng)依據(jù)合同附圖和政府部門竣工測量驗收為準。而該條款并非無效條款，因此，樣板房并不能作為涉案房產(chǎn)的交樓標準，涉案房產(chǎn)的交樓標準應(yīng)以《房地產(chǎn)買賣合同》約定為準判決。

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又如(2015)深中法房終字第82、205-213號案——張芳等10戶業(yè)主與深圳中海的房屋買賣合同糾紛，法院認為中海公司出售涉案房產(chǎn)時，雖然設(shè)置了樣板房，但是雙方已經(jīng)在《協(xié)議書》明確約定了樣板房不作為交樓標準和合同的樣品，戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)以買賣合同及政府審批文件為準。

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因此，樣板房并不能作為雙方的交樓標準。中海公司雖然將樣板房改造成三層的設(shè)計，違反了有關(guān)規(guī)劃設(shè)計的要求，但也只是政府有關(guān)部門對其進行行政處罰的原因，而不是購房者應(yīng)得到賠償?shù)睦碛伞?/span>

記者|吳抒穎 編輯|陳夢妤 孫志成 杜恒峰

本文轉(zhuǎn)自：鎂刻地產(chǎn)（微信號：Real-estate-Circle）