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每經(jīng)記者 郭榮村 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳抒穎

對(duì)于眾多物管企業(yè)而言，它們正面對(duì)著一個(gè)巨大誘人的"蛋糕"。

2016年11月，商務(wù)部、發(fā)改委、工信部等10部門聯(lián)合發(fā)布的《國(guó)內(nèi)貿(mào)易流通"十三五"發(fā)展規(guī)劃》顯示，到2020年社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模可達(dá)到13.5萬(wàn)億元。而物管公司把控著巨大的線下流量入口，這一資源還有更多可供想象的空間，例如社區(qū)商業(yè)、社區(qū)金融。

在一大批物業(yè)管理公司叩開(kāi)資本市場(chǎng)的大門后，“互聯(lián)網(wǎng)＋”和增值服務(wù)的故事已經(jīng)不再新鮮，精明敏銳的投資方需要行之有效的規(guī)則和思考來(lái)支撐他們投資物管企業(yè)的邏輯。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在此背景下，"跑馬圈地"成為很多大型物管企業(yè)的選擇。與此同時(shí)，很多中小型物管企業(yè)也認(rèn)識(shí)到了流量入口的價(jià)值。在面對(duì)被吸收、被并購(gòu)的局面之時(shí)，它們并不輕易退讓，"大魚(yú)"與"小魚(yú)"之間的合作與競(jìng)爭(zhēng)，各有各的考量。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

大宗并購(gòu)潮涌

此前彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官唐學(xué)斌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)曾表示，“用戶數(shù)量增加以后，平臺(tái)的價(jià)值才會(huì)增大。越多用戶使用我們的平臺(tái)，越有價(jià)值的供應(yīng)商服務(wù)才會(huì)進(jìn)入，雙方才能夠形成良性互動(dòng)。”獲取更多用戶，這是很多大型物管公司不斷向外擴(kuò)張的原因之一，而大宗并購(gòu)則是能夠快速實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的途徑之一。

彩生活是大宗并購(gòu)的踐行者。2017年11月14日，花樣年與彩生活聯(lián)合宣布，計(jì)劃通過(guò)一系列交易擬以20.13億元作價(jià)轉(zhuǎn)讓深圳市幸福萬(wàn)象投資合伙企業(yè)100%的受益權(quán)及萬(wàn)象美管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)象美”）100%股份予以彩生活。本次交易完成后，萬(wàn)象美將成為彩生活的附屬公司。

實(shí)際上，這宗收購(gòu)始于更早。2016年8月，花樣年物業(yè)聯(lián)合體以20億元價(jià)格收購(gòu)萬(wàn)達(dá)物業(yè)（現(xiàn)為“萬(wàn)象美”）100%股份，但之后一直以基金持有，并未并入其財(cái)務(wù)報(bào)表。彩生活表示，預(yù)計(jì)交易完成后，公司的營(yíng)收及管理面積將得到大幅的提升和擴(kuò)張。

已經(jīng)赴港上市的中海物業(yè)，也在近期收入了來(lái)自母公司的資產(chǎn)包。2017年10月20日，中國(guó)海外發(fā)展有限公司發(fā)布公告稱，其擬將中信物業(yè)服務(wù)有限公司以1.9億元售予中海物業(yè)管理有限公司。

再往前追溯，2017年7月，綠地集團(tuán)發(fā)布公告宣布，將其全資子公司上海綠地物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給雅居樂(lè)，交易對(duì)價(jià)為10億元。此后雙方宣布，雅生活與綠地集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，綠地集團(tuán)以10億元入股雅生活，取得雅生活20%的股份，成為其長(zhǎng)期戰(zhàn)略性股東。

做大規(guī)模、實(shí)現(xiàn)上市，這也是許多物業(yè)管理公司的資本考量。在雅生活和綠地物業(yè)的合作中，雙方的表述中多次提到“希望雙方努力推動(dòng)雅生活集團(tuán)進(jìn)一步做大做強(qiáng)，為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)，成為物業(yè)管理領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)。”目前雅生活就申請(qǐng)雅生活股份于聯(lián)交所主板上市及獲準(zhǔn)買賣，已向聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng)表格。

多元輸出模式

發(fā)起大宗收并購(gòu)僅僅是物管公司對(duì)外擴(kuò)張的模式之一。包括萬(wàn)科物業(yè)、金地物業(yè)和彩生活等在內(nèi)的企業(yè)，均有著不同的擴(kuò)張模式。

以彩生活為例，在唐學(xué)斌宣布不再進(jìn)行大宗收購(gòu)后，其對(duì)外擴(kuò)張的主要模式即是通過(guò)小股操盤來(lái)實(shí)現(xiàn)。

唐學(xué)斌曾向記者介紹這種模式的運(yùn)作方式，即是彩生活購(gòu)入相應(yīng)合作方股權(quán)，從而對(duì)外輸出品牌、平臺(tái)、管理經(jīng)驗(yàn)和模式。“盡管收購(gòu)的是小股，比如5%、20%，但是他的整個(gè)運(yùn)作和模式，包括財(cái)務(wù)、人力資源等，必須按照彩生活的模式來(lái)進(jìn)行，這是一個(gè)強(qiáng)制性要求。”

對(duì)于彩生活而言，“這種模式的好處是可以加速平臺(tái)服務(wù)用戶擴(kuò)張，與社區(qū)垂直門類服務(wù)供應(yīng)商構(gòu)建社區(qū)服務(wù)生態(tài)圈。”唐學(xué)斌認(rèn)為。

彩生活的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，彩生活已與蘭州城關(guān)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司、江蘇中住物業(yè)服務(wù)開(kāi)發(fā)有限公司、湖北云帆物業(yè)服務(wù)有限公司等28家物業(yè)管理公司達(dá)成戰(zhàn)略合作。

與彩生活不同，萬(wàn)科物業(yè)的對(duì)外擴(kuò)張則主要是通過(guò)合伙人制度來(lái)完成。

萬(wàn)科物業(yè)相關(guān)工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，萬(wàn)科物業(yè)與合作方之間的合作主要包括兩個(gè)方面，一是以合伙人機(jī)制建立管理中心，其中管家、管家系統(tǒng)負(fù)責(zé)人、合伙人為萬(wàn)科派駐，派駐成本由項(xiàng)目承擔(dān)；二是以萬(wàn)科物業(yè)名義搭建客戶與服務(wù)中心作為員工的工作平臺(tái)，即“睿服務(wù)”。

萬(wàn)科物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年8月底，萬(wàn)科物業(yè)的合同面積超過(guò)3.9億平方米。而2016年年底，萬(wàn)科物業(yè)的合同面積為3.5億平方米。

實(shí)際上，不少物管公司對(duì)外擴(kuò)張的最終目的是為了增加資產(chǎn)規(guī)模。正走在IPO路上的碧桂園物業(yè)，其總經(jīng)理李長(zhǎng)江也曾公開(kāi)表示，未來(lái)幾年碧桂園物業(yè)的規(guī)模將快速增長(zhǎng)，而其擴(kuò)張的方式則包括全委物業(yè)承接、項(xiàng)目托管代管、公司股權(quán)合作等。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前包括港股和新三板在內(nèi)，已有超過(guò)60家物業(yè)管理企業(yè)完成上市。

中小物業(yè)的權(quán)衡

一個(gè)事實(shí)是，中國(guó)目前的物業(yè)管理行業(yè)仍然是一個(gè)低集中度的行業(yè)。由中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的最新一次物業(yè)管理行業(yè)普查數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)約10.5萬(wàn)家，較2012年的7.1萬(wàn)家增長(zhǎng)了約48%。中指院的數(shù)據(jù)指出，目前全國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值達(dá)2725萬(wàn)平方米，市場(chǎng)占有率僅三成。

這為大型物管公司提供了并購(gòu)、收購(gòu)的機(jī)會(huì)外，中小型物管公司也同樣在尋求合適的運(yùn)營(yíng)模式。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)沈建忠指出，“很多中小企業(yè)通過(guò)加盟、股權(quán)合作、戰(zhàn)略合作等方式，用資源換技術(shù)，使這些技術(shù)成果得到普惠和共享，顛覆了過(guò)去的運(yùn)營(yíng)管理模式。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在與數(shù)名小型物管公司的人士交流中得知，目前多數(shù)小型的物管單位采取的仍是相對(duì)粗放的管理模式，它們對(duì)于物業(yè)管理的理解大部分只停留在“雇人打掃衛(wèi)生、東西壞了找人修修”的階段。而大部分小區(qū)在物業(yè)管理方面的配備大部分都是：保安、保潔、維修工和綜合管理員等。

和大型物管公司的合作能夠?yàn)樗鼈兲峁┮恍┚?xì)化管理的思路。在最近的一次物業(yè)管理博覽會(huì)上，不少中小型物管公司的代表都在向大型物管公司詢問(wèn)合作的模式并評(píng)估收益。多名參會(huì)人士向記者提到，他們選擇合作對(duì)象的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是口碑，“和管理水平受到認(rèn)可、技術(shù)水平較為成熟的物管公司合作能夠提升我們的知名度。”

唐學(xué)斌介紹，小型物管公司與彩生活的合作中，彩生活能夠給到對(duì)方平臺(tái)，還有一些管理、培訓(xùn)的技能，以及資金和技術(shù)，“幫助他改善原來(lái)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，提高物業(yè)服務(wù)效率，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的盈利能力。”

但提高管理水平僅僅是他們考量的一個(gè)維度。對(duì)于中小型物管公司而言，即使很多物管公司的管理水平在它=他們之上，但如果引入的合作方參與管理過(guò)多，他們也不會(huì)考慮。在他們看來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)仍是一個(gè)誘人的大蛋糕，未來(lái)可作為的還很多，不能夠輕易引入合作方。

“業(yè)主數(shù)據(jù)我們不想給出去，要把握住這個(gè)流量入口。我們不想讓合作方參與管理，我們只想要買下這個(gè)軟件，向他們學(xué)習(xí)一些經(jīng)驗(yàn)，提高我們的物業(yè)管理能力。”一名小型物業(yè)公司代表在咨詢了多家大型物管公司的產(chǎn)品后表示。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者咨詢多家物管公司后得知，目前在對(duì)外輸出平臺(tái)服務(wù)方面，多數(shù)公司可以選擇僅僅接入互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái)的方式，輸出平臺(tái)方并不參與管理。例如金地物業(yè)旗下的享家、享當(dāng)家App，即是通過(guò)這種模式合作。