每經(jīng)編輯｜杜冉樂(lè)    

千億房企“大躍進(jìn)”？

收購(gòu)中江暫未落幕，九鼎投資已迫不及待地宣布其擬將持有的部分資產(chǎn)注入中江地產(chǎn)，具體注入方案正在籌劃中。

上述私募機(jī)構(gòu)高管向記者獨(dú)家透露，“之前，我接觸過(guò)九鼎內(nèi)部運(yùn)作的人，他們想收購(gòu)整合千億房地產(chǎn)資產(chǎn)，想做中國(guó)版‘鐵獅門(mén)’。”另一位浸淫私募圈多年的某地產(chǎn)私募老板亦證實(shí)了這一說(shuō)法。

昨日，記者致電九鼎投資董秘古志鵬，但對(duì)方辦公室相關(guān)工作人員稱(chēng)，古總這兩天都不在。曾風(fēng)靡全球的《資本之王》在描述黑石時(shí)說(shuō)，私募股權(quán)的妙處在于公司人數(shù)很少，多數(shù)時(shí)候在暗處操作，他們很少在媒體露面，更不會(huì)向媒體透露投資計(jì)劃的細(xì)節(jié)。

按照九鼎的“兩翼”業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，財(cái)務(wù)型投資主要以參股與階段性持有為主，但運(yùn)營(yíng)型投資主要以控股和長(zhǎng)期持有為主，主要投向金融和類(lèi)金融企業(yè)，深度參與公司日常運(yùn)營(yíng)以獲得超常規(guī)回報(bào)。

樓市下行期，地產(chǎn)并購(gòu)背后頻現(xiàn)PE身影，九鼎投資自然不會(huì)置身事外。去年10月份，九鼎投資發(fā)起成立了首只瞄準(zhǔn)海外房地產(chǎn)及股權(quán)基金的JDInternationalFundI,L.P.，今年重點(diǎn)圍繞產(chǎn)業(yè)整合、國(guó)企改革等并購(gòu)?fù)顿Y，以及新設(shè)不動(dòng)產(chǎn)基金等。

“去年，他們就開(kāi)始在全國(guó)尋找地產(chǎn)收購(gòu)標(biāo)的了。”上述私募高管透露，九鼎的做法是把目標(biāo)資產(chǎn)打包裝入上市平臺(tái)，形成千億規(guī)模的地產(chǎn)金控集團(tuán)，收購(gòu)中江只是第一步。

上述私募高管還說(shuō)，九鼎下一步還有大的動(dòng)作，運(yùn)作手法比較巧妙，從絕對(duì)控股中江地產(chǎn)72%股權(quán)可窺見(jiàn)一斑，這將有利于九鼎資產(chǎn)注入。如果真做成了，這會(huì)是一個(gè)經(jīng)典案例。

截至去年底，九鼎投資總資產(chǎn)131億元，可供出售金融資產(chǎn)與貨幣資金近120億元，借款不及6億元，所管理PE總規(guī)模310億元，實(shí)繳規(guī)模214億元。

“激進(jìn)”策略考驗(yàn)風(fēng)控術(shù)

論風(fēng)險(xiǎn)投資，九鼎堪稱(chēng)國(guó)內(nèi)PE、VC界的翹楚，但若細(xì)分到地產(chǎn)私募，與盛世神州、歌斐資產(chǎn)、信?；鸬葘?zhuān)業(yè)PE“老兵”相比，九鼎仍像一個(gè)“新兵”。

不過(guò)，前述地產(chǎn)私募老板用了“生猛”一詞，形容九鼎地產(chǎn)并購(gòu)上的激進(jìn)策略。過(guò)于樂(lè)觀激進(jìn)，易馬失前蹄。今年2月初，證監(jiān)會(huì)通報(bào)批評(píng)了歌斐資產(chǎn)等3家私募機(jī)構(gòu)，原因是利益沖突防范不力、項(xiàng)目投后管理不到位、信息披露不到位等。

“歌斐資產(chǎn)操盤(pán)團(tuán)隊(duì)，很多是從券商過(guò)來(lái)的，業(yè)務(wù)不怎么懂，但自我感覺(jué)‘牛哄哄’。”前述地產(chǎn)私募老板說(shuō)，九鼎投資不少高管出身于監(jiān)管部門(mén)，對(duì)監(jiān)管紅線(xiàn)很謹(jǐn)慎。

前述地產(chǎn)私募老板表示，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)也成為九鼎的狩獵目標(biāo)，雖然商業(yè)地產(chǎn)短期壓力大，但當(dāng)前REITs很快會(huì)放開(kāi)，他們能夠提供很多現(xiàn)金流，從銀行借款也很容易，能搞出很多花樣來(lái)。

九鼎投資董事、副總經(jīng)理蔡蕾說(shuō)，資金來(lái)源的性質(zhì)、周期、要求決定了資金運(yùn)用的要求。九鼎一直要求高回報(bào)，這就是來(lái)源端的客戶(hù)決定的。PE募資最終要走向公募化。

不過(guò)，外界對(duì)九鼎涉足地產(chǎn)的品牌、投研等持保守觀點(diǎn)。在前述地產(chǎn)私募老板看來(lái)，地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)雖非PE強(qiáng)項(xiàng)，但地產(chǎn)門(mén)檻并不高，九鼎作為PE巨頭，擅長(zhǎng)資源整合，能量很強(qiáng)大。

蔡蕾還說(shuō)，PE與其他行業(yè)一樣會(huì)經(jīng)歷整合并購(gòu)，九鼎推出的“小巨人”計(jì)劃可以與不同領(lǐng)域的優(yōu)秀人才共同搞合資GP，共同做強(qiáng)，與外資PE競(jìng)爭(zhēng)。

這個(gè)“小巨人”計(jì)劃，按照九鼎的說(shuō)法，屬于一項(xiàng)長(zhǎng)期戰(zhàn)略，目的是搭建投資精英平臺(tái)。