每經(jīng)網(wǎng)3月30日上海訊（記者 楊羚強(qiáng)）

3月30日，上海出臺(tái)地方版“國(guó)五條”細(xì)則——《關(guān)于本市貫徹〈國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知〉的實(shí)施意見(jiàn)》。如果以細(xì)則的嚴(yán)密程度，上?？赡苁谴饲俺雠_(tái)的所有“國(guó)五條”細(xì)則中內(nèi)容最為具體的。

在最新出臺(tái)的上海“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則中，不僅再次強(qiáng)調(diào)限購(gòu)令和按照房屋差價(jià)20%征收個(gè)調(diào)稅，還出臺(tái)了包括土地出讓、房屋套型供應(yīng)、土地增值稅稅收征管、住房按揭和開(kāi)發(fā)貸款等一系列政策，甚至對(duì)房地產(chǎn)中介如果協(xié)助無(wú)購(gòu)房資格的購(gòu)房者偽造身份，取得購(gòu)房資格如何處罰都規(guī)定明確。

在如此嚴(yán)密的規(guī)定下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)也許將迎來(lái)新一輪分化轉(zhuǎn)變。

個(gè)調(diào)稅征稅依據(jù)：購(gòu)房登記價(jià)格

此前，如何計(jì)算個(gè)人所得來(lái)征收出售房屋所得一直是業(yè)界的一個(gè)疑問(wèn)。細(xì)則明確，房屋原值的取得，將通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息取得，稅務(wù)部門(mén)將應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法征稅。

而除了個(gè)人所得稅，引起業(yè)內(nèi)關(guān)注另一項(xiàng)內(nèi)容，則是對(duì)土地增值稅的清算管理工作。根據(jù)細(xì)則，未來(lái)的土地增值稅清算和征收工作將極為嚴(yán)格。稅務(wù)部門(mén)要進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，嚴(yán)格按照不同銷(xiāo)售價(jià)格，確定預(yù)征率，并嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行清算審核和稽查。

對(duì)發(fā)生違反限購(gòu)政策、捂盤(pán)惜售、閑置土地和炒地、挪用信貸資金等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)，各有關(guān)部門(mén)在網(wǎng)上簽約資格、土地競(jìng)買(mǎi)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款、批準(zhǔn)上市、融資等方面予以處罰和限制。

新出讓土地將規(guī)定套數(shù)和戶(hù)型

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，最大的影響莫過(guò)于限制他們漲價(jià)的權(quán)力。嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)銷(xiāo)售各項(xiàng)制度規(guī)定，房屋管理與價(jià)格主管部門(mén)要加強(qiáng)配合，進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價(jià)”、明碼標(biāo)價(jià)，商品住房銷(xiāo)售方案?jìng)浒笇徍说纫?guī)定。

對(duì)預(yù)銷(xiāo)售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受房屋管理部門(mén)管理指導(dǎo)的，可暫不予受理銷(xiāo)售方案?jìng)浒?、暫不核發(fā)預(yù)售許可證。對(duì)擅自超過(guò)備案價(jià)格銷(xiāo)售，違反明碼標(biāo)價(jià)，“一房一價(jià)”規(guī)定的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施，并依法嚴(yán)厲查處。

除此外，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大戶(hù)型產(chǎn)品也將受到限制。細(xì)則規(guī)定，規(guī)劃國(guó)土資源部門(mén)要會(huì)同發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、房屋管理等部門(mén)提出商品住房項(xiàng)目的建設(shè)套數(shù)、套型建筑面積、設(shè)施條件、開(kāi)竣工時(shí)間、住宅產(chǎn)業(yè)化等要求，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同。對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70％以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在符合信貸條件的前提下，優(yōu)先支持其開(kāi)發(fā)貸款需求。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果出讓土地的面積和戶(hù)型都被明確設(shè)定，開(kāi)發(fā)商可以靈活調(diào)整地空間將非常有限。開(kāi)發(fā)商只能在建材的應(yīng)用和售價(jià)上做文章，可以靈活調(diào)整的空間將非常有限。不過(guò)中房信分析師薛建雄認(rèn)為，未來(lái)的土地出讓條件對(duì)戶(hù)型和套數(shù)的約定，有可能并不是一個(gè)確定的數(shù)字，而只是一個(gè)范圍。在這個(gè)范圍內(nèi)，開(kāi)發(fā)商仍將有調(diào)整的空間。

除此外，細(xì)則還透露，房屋管理、工商等部門(mén)要聯(lián)合開(kāi)展房屋中介市場(chǎng)的專(zhuān)項(xiàng)治理，重點(diǎn)查處房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員教唆、協(xié)助購(gòu)房人偽造證明材料，規(guī)避限購(gòu)措施，騙取購(gòu)房資格的違法違規(guī)行為；對(duì)涉案房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，可暫停網(wǎng)上銷(xiāo)售、責(zé)令停業(yè)整頓；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)；涉嫌犯罪的，按照規(guī)定移送司法機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。