每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳俊杰    

華僑城（亞洲）地塊又要被回收了。日前，合肥市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的《關(guān)于合肥市市本級(jí)2026年收回收購(gòu)存量閑置土地項(xiàng)目申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券擬收回收購(gòu)價(jià)格的公示》顯示，擬收購(gòu)3宗位于市本級(jí)的閑置土地，涉及華僑城（亞洲）旗下合肥華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的JK202105號(hào)、JK202106號(hào)及JK202108號(hào)項(xiàng)目。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（下稱“每經(jīng)記者”或記者）注意到，上述擬被收購(gòu)地塊，是華僑城在2021年拍得的核心資產(chǎn)，彼時(shí)其拍入總價(jià)約23.04億元。但幾年過(guò)去，如今地塊價(jià)值已大幅縮水，評(píng)估價(jià)約21.04億元，而最終回購(gòu)價(jià)在評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)了18%，定格在17.25億元。這也意味著，僅這3宗土地，華僑城賬面預(yù)計(jì)就將虧損約5.79億元。此外，記者還注意到，巢湖華僑城溫泉小鎮(zhèn)也面臨著土地回購(gòu)的現(xiàn)狀。兩方相加，華僑城這次賬面虧損要超過(guò)8億元。

相對(duì)拿地價(jià)，“總折價(jià)”超25%

此次被收購(gòu)地塊要追溯到5年前。

彼時(shí)，據(jù)合肥市土地市場(chǎng)網(wǎng)公布的消息，合肥華僑城分別溢價(jià)以約9.66億元、3.08億元、5.0億元和10.3億元競(jìng)得合肥經(jīng)開(kāi)區(qū)JK202105號(hào)、經(jīng)開(kāi)區(qū)JK202106號(hào)、經(jīng)開(kāi)區(qū)JK202107號(hào)、經(jīng)開(kāi)區(qū)JK202108號(hào)4宗地塊，累計(jì)總面積達(dá)到約913.05畝。

拿地當(dāng)晚，華僑城（亞洲）就為此專門(mén)發(fā)布了一則公告。根據(jù)公告，該4宗地塊均為合肥空港國(guó)際小鎮(zhèn)二期用地，其中包括約35.33萬(wàn)平方米的住宅用地及約21.53萬(wàn)平方米的商業(yè)用地。此外，合肥市自然資源和規(guī)劃局設(shè)定該地塊住宅用地最高售價(jià)為每平方米1.38萬(wàn)元。

公開(kāi)資料顯示，合肥空港國(guó)際小鎮(zhèn)預(yù)計(jì)占地面積為9.2平方公里，位于安徽省新橋科技創(chuàng)新示范區(qū)的核心區(qū)域。2019年、2021年華僑城分兩次在合肥經(jīng)開(kāi)區(qū)拿下了9塊地，總計(jì)面積1944畝，拿地總價(jià)約53.4億元，擬打造集商業(yè)辦公、生態(tài)綠地、居住配套設(shè)施及綜合服務(wù)中心等于一體的項(xiàng)目。

天眼查顯示，華僑城（亞洲）是華僑城集團(tuán)唯一的境外上市平臺(tái)，以“綜合開(kāi)發(fā)+城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈投資”為發(fā)展模式。

時(shí)至今日，上述3宗地塊因處于閑置狀態(tài)而被提上了回收的議程。記者了解到，去年，合肥市自規(guī)局發(fā)布的2025年第一批擬收回收購(gòu)國(guó)有建設(shè)用地名單中，這3宗地塊就已在列。

3宗地塊拿地總價(jià)約23.04億元，根據(jù)最新公示，目前評(píng)估價(jià)值為21.04億元，而最終擬收回收購(gòu)價(jià)格在此評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)18%，定格為17.25億元。據(jù)此粗略計(jì)算，較拿地價(jià)“總折價(jià)”超過(guò)25%，若不計(jì)融資成本，與5年前相比，這3宗地塊華僑城就將虧損5.79億元。

記者還注意到，同樣是在合肥，巢湖華僑城溫泉小鎮(zhèn)也面臨著土地回購(gòu)的現(xiàn)狀。

記者查詢到， 2月13日，巢湖市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的《關(guān)于安巢經(jīng)開(kāi)區(qū)2026年第一批收回收購(gòu)存量閑置土地項(xiàng)目申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券擬收回收購(gòu)價(jià)格的公示》顯示，擬收儲(chǔ)華僑城半湯溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目中一宗488.52畝的土地，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格7.07億元，集體決策下調(diào)幅度15.75%，擬收回收購(gòu)價(jià)格5.96億元。

而據(jù)華僑城（亞洲）2019年6月3日公告，當(dāng)年5月15日，公司全資附屬子公司華僑城港亞與合肥國(guó)嘉聯(lián)合體以總價(jià)約11.30億元拿下地塊，地塊總建筑面積約為46.04萬(wàn)平方米。

根據(jù)彼時(shí)雙方簽訂的合作協(xié)議，以華僑城持股51%計(jì)算，該地塊的土地成本就已花費(fèi)約5.76億元，對(duì)應(yīng)此次回收價(jià)格，華僑城預(yù)計(jì)將虧損2.72億元。

每經(jīng)記者梳理了華僑城（亞洲）2010年—2025年財(cái)報(bào)，截至2025年中期，合肥空港國(guó)際小鎮(zhèn)計(jì)容建筑面積159.3萬(wàn)平方米，已開(kāi)盤(pán)總可售面積65.9萬(wàn)平方米，累計(jì)銷售面積51.94萬(wàn)平方米，累計(jì)銷售額32.08億元。華僑城半湯溫泉小鎮(zhèn)計(jì)容建筑面積34.5萬(wàn)平方米，截至2023年末已開(kāi)盤(pán)總可售面積4.51萬(wàn)平方米，累計(jì)銷售面積僅0.22萬(wàn)平方米，銷售金額僅0.37億元。此后，該項(xiàng)目一直未有新的銷售數(shù)據(jù)披露。

虧損持續(xù)擴(kuò)大

上述情況，對(duì)于如今仍深陷虧損的華僑城（亞洲）而言無(wú)疑是雪上加霜。

3月5日，華僑城（亞洲）發(fā)布盈利警告，預(yù)計(jì)2025年公司權(quán)益持有人應(yīng)占虧損不超過(guò)人民幣18億元，較2024年度的1.7億元虧損大幅增加。

對(duì)此，華僑城（亞洲）表示，虧損擴(kuò)大主要由于2024年同期，公司通過(guò)出售綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目股權(quán)實(shí)現(xiàn)了一次性投資收益，這部分收益有效對(duì)沖了當(dāng)期經(jīng)營(yíng)壓力，收窄了虧損幅度，而2025年未發(fā)生同類交易。此外，2025年對(duì)部分綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的存貨及在建工程計(jì)提減值損失，并對(duì)部分合營(yíng)公司投資確認(rèn)損失及計(jì)提減值。

事實(shí)上，面對(duì)持續(xù)虧損，華僑城（亞洲）也在頻繁出售資產(chǎn)減負(fù)。繼出售上海蘇河灣項(xiàng)目酒店部分資產(chǎn)后，2025年10月，再次掛牌出售西安華宜置地有限公司，而該公司持有的資產(chǎn)正是位于西安南門(mén)外的華僑城長(zhǎng)安國(guó)際，由華僑城（亞洲）于2015年以15.9億元從長(zhǎng)安控股集團(tuán)收購(gòu)而來(lái)。

彼時(shí)，華僑城（亞洲）曾如此描述該物業(yè)：位于西安市中心，具備高級(jí)商業(yè)配套設(shè)施，收購(gòu)事項(xiàng)將擴(kuò)大華僑城亞洲的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，讓公司收入來(lái)源多元化。

但在2020年12月，華僑城（亞洲）與HNW Investment Fund共同出資設(shè)立開(kāi)曼基金，并斥資20.37億港元收購(gòu)港名有限公司進(jìn)而收購(gòu)西安華僑城置地（即如今的“西安華宜置地”），其中華僑城（亞洲）占權(quán)益49%，HNW占權(quán)益51%。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，此次收購(gòu)，附帶一份沉甸甸的對(duì)賭協(xié)議：華僑城（亞洲）承諾，西安華僑城置地2021年、2023年及2025年的年租金收入（不含稅）需分別不低于8500萬(wàn)元、9300萬(wàn)元及1億元，若未達(dá)標(biāo)將觸發(fā)資產(chǎn)購(gòu)回機(jī)制。但數(shù)據(jù)顯示，西安華宜置地2024年?duì)I收6782.4萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損近1600萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損約1460萬(wàn)元；2025年前三季度，公司營(yíng)收5156.27萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與凈利潤(rùn)虧損額分別擴(kuò)大至1239萬(wàn)元和1447.27萬(wàn)元。

上述業(yè)績(jī)距離2025年租金目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)，若觸發(fā)回購(gòu)將加劇集團(tuán)資金壓力，在此背景下，出售成為華僑城的理性選擇。

值得注意的是，華僑城集團(tuán)旗下另一上市公司華僑城A，預(yù)計(jì)2025年凈利潤(rùn)虧損130億元~155億元，較2024年的虧損86.62億元進(jìn)一步擴(kuò)大。這已是華僑城A連續(xù)第四年虧損，2022年—2024年分別虧損109.05億元、64.92億元和86.62億元。

2025年，華僑城A的虧損主要源于地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)金額和毛利率下降，以及為“促回款”在第四季度加大資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓力度，部分交易形成虧損。值得注意的是，2024年華僑城A文旅板塊毛利率已連續(xù)多年下滑，從2021年的32.36%降至2024年的14.34%。

封面圖片來(lái)源：劉國(guó)梅