2025年，中國房地產(chǎn)行業(yè)站在“十四五”收官與“十五五”啟幕的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，完成了從大規(guī)模增量擴(kuò)張向存量提質(zhì)增效的深刻轉(zhuǎn)型。前11個月商品房銷售面積同比下降7.8%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑15.9%，行業(yè)風(fēng)險釋放高峰已過，新模式構(gòu)建成為核心命題。

在這場結(jié)構(gòu)性重塑中，房地產(chǎn)行業(yè)在風(fēng)險出清與模式轉(zhuǎn)型的雙重進(jìn)程中持續(xù)調(diào)整，整體延續(xù)低迷態(tài)勢的同時，也呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化特征。

··行業(yè)風(fēng)險出清加速 債務(wù)考驗下的生存分化

過去一年，從市場基本面來看，全國房地產(chǎn)市場供需兩端均處于調(diào)整通道。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，全年重點(diǎn)30城二手住宅成交約174萬套，雖同比基本持平，但百城二手住宅價格累計下跌8.36%，價格調(diào)整已持續(xù)四年；新房市場則呈現(xiàn)“改善主導(dǎo)、區(qū)域分化”格局，30城120平方米以上改善型戶型成交占比持續(xù)提升，其中120-144平方米戶型占比超30%，北京、上海等核心城市高總價改善樓盤去化表現(xiàn)良好，但多數(shù)三四線城市仍面臨庫存高企壓力，50城商品房平均出清周期達(dá)22.2個月。

行業(yè)發(fā)展邏輯正加速從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)效提升，在此背景下，債務(wù)風(fēng)險化解與企業(yè)轉(zhuǎn)型構(gòu)成行業(yè)發(fā)展的核心主線。中指研究院統(tǒng)計顯示，全年已有21家出險房企完成或獲批債務(wù)重組，累計化解債務(wù)規(guī)模達(dá)1.2萬億元，行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表得到實(shí)質(zhì)性修復(fù)，但風(fēng)險出清節(jié)奏的差異進(jìn)一步加劇了企業(yè)分化。2025年的房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)歷了深度的風(fēng)險出清與格局重構(gòu)。

對于多數(shù)房企而言，境內(nèi)外債務(wù)集中到期帶來的資金壓力仍難以紓解，全年行業(yè)境內(nèi)外債務(wù)到期規(guī)模超7700億元，資本市場對房企信譽(yù)信用的敏感度持續(xù)提升，弱債務(wù)兌付成為房企最核心的生存考驗。

在此背景下，能否如期、足額完成債務(wù)兌付，不僅關(guān)乎企業(yè)自身的生存發(fā)展，更影響著中國房企在境內(nèi)外資本市場的整體信譽(yù)。眾多房企中，龍湖集團(tuán)以一系列扎實(shí)的債務(wù)兌付動作，不僅穩(wěn)固了自身的市場信譽(yù)，更展現(xiàn)了頭部民營房企的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)。

精準(zhǔn)施策  穿越債務(wù)周期

面對行業(yè)債務(wù)壓力，龍湖集團(tuán)秉持高度自律的審慎態(tài)度，通過有序鋪排的債務(wù)兌付計劃，成功平穩(wěn)度過2025年債務(wù)高峰期，構(gòu)建起堅實(shí)的財務(wù)安全屏障。一系列關(guān)鍵兌付動作的落地，成為其穿越債務(wù)周期的核心支撐。

2025年，龍湖集團(tuán)密集且順利地推進(jìn)多筆債務(wù)兌付，實(shí)現(xiàn)公開市場債務(wù)兌付“零違約”。如在2025年12月初，龍湖提前結(jié)清總規(guī)模92.27億港元的五年期港幣銀團(tuán)貸款，該筆貸款原到期日為12月21日，但自第三季度起龍湖集團(tuán)便分階段推進(jìn)剩余款項償還，最終提前完成兌付。進(jìn)入2026年，龍湖又在開年便如期完成“21龍湖02”公司債券的本金與付息的兌付，涉及總金額約10.38億元。

回溯2025年全年，龍湖的債務(wù)兌付節(jié)奏清晰有序：1月提前行權(quán)回售“22龍湖01”“20龍湖02”合計39.775億元；3月至8月間，又先后如期兌付“20龍湖04”“22龍湖03”“22龍湖04”等多支債券，累計兌付金額超88億元。

而債券的順利兌付，源于龍湖集團(tuán)持續(xù)的負(fù)債壓降與正向現(xiàn)金流支撐。自2023年起，龍湖就堅持用正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流驅(qū)動業(yè)務(wù)增長，以安全穩(wěn)定的債務(wù)結(jié)構(gòu)構(gòu)建起可持續(xù)發(fā)展的基本盤。截至2025年上半年，龍湖集團(tuán)已連續(xù)實(shí)現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

自2022年中以來，龍湖集團(tuán)三年累計壓降有息負(fù)債超過400億元，財務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化。根據(jù)規(guī)劃，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債自2026年起每年還將凈減少約100億，負(fù)債規(guī)模將基本穩(wěn)定，無償債壓力，為可持續(xù)發(fā)展奠定了扎實(shí)基礎(chǔ)。

新加坡星展銀行評價指出，龍湖的資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化進(jìn)展順利，保留現(xiàn)金流和去庫存的策略有助于降低債務(wù)，海外銀團(tuán)貸款的順利兌付標(biāo)志著公司已妥善卸下房地產(chǎn)舊模式包袱?；葑u(yù)亦明確表示，2025年之后，龍湖包括債券和銀團(tuán)貸款在內(nèi)的債務(wù)到期壓力將顯著減輕。

據(jù)悉，在完成“21龍湖02”兌付后，龍湖集團(tuán)境內(nèi)信用債余額僅余約34億元，且到期時間分散：2026年3月到期1.47億元、5月到期15億元、8月到期10億元，2027年1月到期8億元。

多元業(yè)務(wù)協(xié)同  筑牢增長底盤

如果說財務(wù)穩(wěn)健是龍湖穿越周期的“壓艙石”，那么多元協(xié)同的業(yè)務(wù)布局則是其持續(xù)增長的“動力源”。龍湖以“一個龍湖”為核心戰(zhàn)略，推動開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)深度融合、彼此賦能，構(gòu)建起覆蓋全生命周期的城市空間服務(wù)生態(tài)，在存量時代打開了增長新空間。

在開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，龍湖聚焦高能級城市與改善型需求，以產(chǎn)品力構(gòu)筑核心競爭力。重慶御湖境、北京觀萃等標(biāo)桿項目持續(xù)熱銷，其中北京觀萃作為全國首個“好房子”樣本，于社區(qū)主入口打造超1300㎡社區(qū)商業(yè)，最大限度豐富家門外的生活場景，提升了小區(qū)及周邊公共空間的價值，也因此收獲了市場端的認(rèn)可，今年1-11月，北京觀萃的網(wǎng)簽套數(shù)、金額雙雙位列昌平區(qū)第1。

運(yùn)營業(yè)務(wù)方面，龍湖已形成成熟的商業(yè)投資與長租公寓兩大核心板塊。2025年，武漢新榮天街、濟(jì)南西城天街等商業(yè)項目陸續(xù)開業(yè)，全年如期新增運(yùn)營13座購物中心，截至年末累計運(yùn)營商場已超百座，覆蓋全國26座城市，持續(xù)激發(fā)城市商業(yè)活力；長租公寓品牌“冠寓”全國開業(yè)房源超12.7萬間，出租率高達(dá)95.6%，通過改造閑置資產(chǎn)、政企合作等模式，成為存量資產(chǎn)盤活的標(biāo)桿。

服務(wù)業(yè)務(wù)則實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，龍湖智創(chuàng)生活不斷拓寬服務(wù)半徑，構(gòu)建高效的智慧空間服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)服務(wù)精準(zhǔn)觸達(dá)，優(yōu)化業(yè)主服務(wù)體驗。“龍湖龍智造”，憑借全業(yè)態(tài)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗、數(shù)字科技能力以及內(nèi)生式航道協(xié)同優(yōu)勢，持續(xù)拓展優(yōu)質(zhì)項目，助力全周期高質(zhì)量價值兌現(xiàn)。

多元業(yè)態(tài)的深度布局讓龍湖在行業(yè)新周期中不斷打開增長天花板。截至2025年上半年，龍湖集團(tuán)由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實(shí)現(xiàn)132.7億元，創(chuàng)歷史新高，占總營業(yè)收入的22.6%。四大經(jīng)營性業(yè)務(wù)航道在細(xì)分領(lǐng)域均保持領(lǐng)先身位，形成了“低杠桿、強(qiáng)運(yùn)營、正現(xiàn)金流”的發(fā)展模式，依靠內(nèi)生動力實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)“造血”自循環(huán)，為集團(tuán)穿越周期提供了堅實(shí)的增長支撐。

站在2026年的時間節(jié)點(diǎn)回望，房地產(chǎn)行業(yè)的周期轉(zhuǎn)換已塵埃落定，高質(zhì)量發(fā)展成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。龍湖集團(tuán)在2025年的行業(yè)調(diào)整期交出了一份穩(wěn)健的答卷，其以“安全優(yōu)先”的財務(wù)策略筑牢基本盤，以“多元協(xié)同”的經(jīng)營布局打造增長極，不僅實(shí)現(xiàn)了自身的平穩(wěn)發(fā)展，更為房地產(chǎn)行業(yè)探索新發(fā)展模式提供了可借鑒的實(shí)踐樣本。

未來，隨著“十五五”規(guī)劃的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來更深度的結(jié)構(gòu)性變革，而龍湖憑借其堅定的戰(zhàn)略定力、扎實(shí)的運(yùn)營能力與穩(wěn)健的財務(wù)底盤，領(lǐng)跑行業(yè)轉(zhuǎn)型之路，將為城市發(fā)展與民生改善貢獻(xiàn)更多力量。