每經(jīng)記者｜陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯｜黃博文    

一場(chǎng)央企背景的房企與地方國(guó)資房企的“豪門恩怨”，終以和解告終。

11月12日，業(yè)內(nèi)流傳一封中建智地旗下子公司北京興鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向廣州國(guó)資委提交的“舉報(bào)信”，稱越秀地產(chǎn)旗下廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在合作開發(fā)的北京璞樾項(xiàng)目中存在首開不合理定價(jià)、續(xù)銷期間惡意競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致客戶流失到板塊外競(jìng)品等行為。

三方聯(lián)合聲明 圖片來源：越秀北京公眾號(hào)截圖

11月16日晚，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多方獲悉，目前股東方已經(jīng)充分溝通，達(dá)成共識(shí)和解。

根據(jù)廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（越秀地產(chǎn)旗下公司）、北京興鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（中建智地旗下公司）及北京方興亦城置業(yè)有限公司（中國(guó)金茂旗下公司）16日晚近23時(shí)發(fā)布的聯(lián)合聲明，北京朝陽(yáng)黃杉木店項(xiàng)目（推廣名紫京宸園、璞樾）是由這三家聯(lián)合競(jìng)得并合作開發(fā)的項(xiàng)目。

各股東方經(jīng)過坦誠(chéng)協(xié)商、充分共創(chuàng)、達(dá)成共識(shí)，將秉持專業(yè)、陽(yáng)光、公開、透明的原則，推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)工作，向社會(huì)及客戶提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)。

從攜手官宣到“影響簽約金額超22億元”

今年4月28日，中建智地、中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)和朝陽(yáng)城發(fā)聯(lián)合體以126億元拿下北京市朝陽(yáng)區(qū)黃杉木店組合地塊，其中住宅部分成交樓面價(jià)約5.45萬元/平方米，刷新近兩年朝陽(yáng)區(qū)宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。

7月31日，廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京興鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及北京方興亦城置業(yè)有限公司簽署投資合作協(xié)議，約定三方通過北京興昶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京茂越置業(yè)有限公司分南北兩地塊就上述項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其中中建智地負(fù)責(zé)南地塊（即紫京宸園）營(yíng)銷事務(wù)，越秀地產(chǎn)負(fù)責(zé)北地塊（即璞樾）營(yíng)銷事務(wù)。

舉報(bào)信內(nèi)容顯示，“自南地塊蓄客以來，廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過有預(yù)謀、有組織的低劣營(yíng)銷行為持續(xù)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)重?fù)p害了項(xiàng)目整體和主要股東利益”。

北京興昶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)情況 圖片來源：天眼查

據(jù)天眼查最新信息，股權(quán)穿透后，北京興昶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（紫京宸園項(xiàng)目公司）由中建智地持股50.1%、中國(guó)金茂持股32.9%、越秀地產(chǎn)持股17%；北京茂越置業(yè)有限公司（璞樾項(xiàng)目公司）由中建智地持股49.9%、中國(guó)金茂持股33.1%、越秀地產(chǎn)持股17%。

北京茂越置業(yè)有限公司股權(quán)情況 圖片來源：天眼查

在此之前，從公開資料看，璞樾項(xiàng)目中，中建智地、中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)、朝陽(yáng)城開分別持股48.4%、33.1%、17%、1.5%；紫京宸園項(xiàng)目中，四方持股比例則分別是48.6%、32.9%、17%、1.5%。

也就是說，朝陽(yáng)城開已退出黃杉木店地塊，越秀地產(chǎn)持股比例不變，中建智地在兩個(gè)項(xiàng)目中的持股占比均有提升，依舊為最大股東。

事實(shí)上，雖然兩個(gè)項(xiàng)目均面向高端改善型客戶，但早期已在產(chǎn)品上打出差異化戰(zhàn)略。比如，紫京宸園規(guī)劃815戶，戶型包括133～172平方米，232平方米和278平方米，以及少量400平方米產(chǎn)品；璞樾規(guī)劃426戶，戶型包括152平方米、188平方米以及195～258平方米大戶型。

10月12日，紫京宸園開盤，項(xiàng)目官宣銷售56.5億元；10月17日，璞樾開盤，項(xiàng)目官宣銷售45.65億元。11月初，雙方同時(shí)發(fā)布喜報(bào)，官宣“10月北京網(wǎng)簽冠亞軍”，共同托舉黃杉木地塊。

但距離兩者攜手官宣還不到半個(gè)月，11月10日，中建智地向越秀地產(chǎn)發(fā)出《關(guān)于要求立即停止惡意攻擊并移交北地塊營(yíng)銷條線負(fù)責(zé)權(quán)的函》。該函提到，北地塊（即璞樾）首開不合理定價(jià)、續(xù)銷期間惡意競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致客戶流失到板塊外競(jìng)品，并要求在11月17日中午12時(shí)前移交北地塊營(yíng)銷工作。

據(jù)悉，三方營(yíng)銷曾于10月10日就南北地塊召開專項(xiàng)會(huì)議溝通，明確約定兩個(gè)地塊房源需遵循統(tǒng)一的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，基于戶型屬性、房源位置等核心維度設(shè)定定價(jià)邏輯，并完成了兩個(gè)項(xiàng)目的備案價(jià)制定。

但中建智地認(rèn)為，越秀方在紫京宸園10月12日開盤后，未按此前達(dá)成一致的統(tǒng)一定價(jià)規(guī)則推進(jìn)，影響了板塊價(jià)格秩序。這導(dǎo)致紫京宸園已認(rèn)購(gòu)客戶流失131組（短期不買房89組、買上下游42組），影響簽約金額超22億元。

舉報(bào)信背后的激烈競(jìng)爭(zhēng)

作為今年北京樓市的熱門項(xiàng)目，“選紫京宸園還是選璞樾”早已是區(qū)域改善市場(chǎng)的重要話題。圍繞開盤、蓄客、價(jià)格戰(zhàn)等，房產(chǎn)博主們收割了一波波流量，也間接推高了項(xiàng)目熱度。

從網(wǎng)簽情況看，據(jù)北京市住建委官網(wǎng)，截至11月16日晚，紫京宸園9月26日取證批次中，網(wǎng)簽111套，成交價(jià)格約9.8萬元/平方米；10月30日取證批次中，網(wǎng)簽9套，成交均價(jià)約10.3萬元/平方米。

紫京宸園兩個(gè)預(yù)售證下的簽約情況（注：“東晏和園”為項(xiàng)目別名） 圖片來源：北京市住建委官網(wǎng)

璞樾9月27日取證批次中，網(wǎng)簽117套，成交價(jià)格約9.96萬元/平方米；11月1日取證批次中，網(wǎng)簽14套，成交均價(jià)約10.05萬元/平方米。

璞樾兩個(gè)預(yù)售證下的簽約情況 圖片來源：北京市住建委官網(wǎng)

據(jù)中指研究院1～10月北京開發(fā)商權(quán)益銷售榜，中建智地以166.1億元排名第二，越秀地產(chǎn)以115.3億元排名第五。

對(duì)于開發(fā)商來說，通過合作拿地，可以將風(fēng)險(xiǎn)分散到多個(gè)合作方，降低單一方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)；更強(qiáng)大的資金后盾和更豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，則有助于提升項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)力，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。但與此同時(shí)，合作拿地、聯(lián)合開發(fā)的弊端也顯而易見。尤其是在合作過程中，各方對(duì)于利益分配的期望可能存在差異。在需要快速響應(yīng)市場(chǎng)變化或做出緊急決策時(shí)，也可能因效率低下而錯(cuò)失良機(jī)。

這次舉報(bào)暴露出的，還有競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域樓市現(xiàn)狀。

早在黃杉木店地塊成交時(shí)，中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱曾向每經(jīng)記者分析，黃杉木店地塊地處東四環(huán)與五環(huán)之間，是所屬朝青板塊近十年唯一新增住宅地塊。東邊是平房公園，北側(cè)為京城森林公園，西側(cè)800米左右是朝陽(yáng)大悅城，距離地鐵青年路站直線距離900米左右。西北方向是北京初代豪宅星河灣，二手房掛牌價(jià)約9.5萬元/平方米，周邊與星河灣同期或之后建成的樓盤包括潤(rùn)楓水尚、華紡易城、國(guó)美第一城等。

就在9月30日，中建智地經(jīng)過339輪現(xiàn)場(chǎng)舉牌競(jìng)價(jià)，以43.145億元、溢價(jià)率39.18%拿下朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊，樓面價(jià)達(dá)8.53萬元/平方米。

此外，據(jù)貝殼找房，黃杉木店地塊周邊的保利朝觀天珺在售均價(jià)8.7萬元/平方米，金茂滿曜為8萬元/平方米；稍遠(yuǎn)些、城市界面更好但客群有重合的中海萬吉玖序，在售均價(jià)12.5萬元/平方米。

根據(jù)今年6月北京市規(guī)劃和自然資源局朝陽(yáng)分局的推介，未來三年（2026～2028年），朝陽(yáng)區(qū)要推出30宗優(yōu)質(zhì)宅地資源，計(jì)劃年均儲(chǔ)備約70萬平方米優(yōu)質(zhì)商品住宅資源。

在樓市深度調(diào)整的當(dāng)下，對(duì)于購(gòu)房者和開發(fā)商來說，和解是最好的結(jié)果。

根據(jù)每經(jīng)記者獲取的最新信息，黃杉木店南北雙地塊將由三家聯(lián)合操盤營(yíng)銷。

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