圖片來源：攝圖網(wǎng)

聽說過買房維權的，你聽過賣房維權的嗎？

近日，網(wǎng)傳中糧地產(chǎn)南京、南京富力地產(chǎn)和南京雅居樂等9家房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)名向江蘇省高院“陳情”了一份《關于依法維護精裝房交易穩(wěn)定避免惡意訴訟造成群體事件的緊急報告》，一時引爆網(wǎng)絡。

記者了解到，集體“上書”事件的確存在。江蘇省高院新聞辦主任張志平透露，江蘇省高院已經(jīng)留意到該信息，但在進行初步核實后，目前并未收到任何書面報告。

開發(fā)商在這份“陳情報告”中稱，自2018年以來，南京眾多精裝修樓盤的業(yè)主關注到2017年12月28日江蘇中院對富力十號業(yè)主精裝修房再審判決，紛紛效仿富力業(yè)主的訴請，拒絕收房，要求進行裝修核價并退還差價。有些樓盤甚至出現(xiàn)上午開盤下午維權的情況。

富力項目有自身特殊性，不能完全參考及照搬；此前的審理對精裝修部分的價格計算方法不合理。同時，商品房預售合同是既成事實，不排除有專業(yè)“房鬧”推波助瀾等。

網(wǎng)傳該文件的圖片上，9家開發(fā)商的公章赫然可見

記者聯(lián)系了富力、新城等涉事房企，相關人士均表示目前不方便發(fā)表意見。

江蘇省高院新聞辦主任張志平認為，我國有健全的維權渠道，這種在網(wǎng)絡上散發(fā)公開信的形式并不可取。如果南京富力對法院的某些判決不服，他們可以走正常的法律途徑。

富力十號裝修價差案8起訴訟已獲勝

富力十號業(yè)主精裝修房相關訴訟，是指2017年12月28日，針對一些購房者起訴南京富力退還裝修價差案，南京中院在原一審和二審均駁回購房者訴訟請求的基礎上，再審改判，要求富力退還每戶購房者20萬左右的價差。

記者在中國裁判文書網(wǎng)上，相關八起案件均已經(jīng)掛網(wǎng)，南京中院要求南京富力向每位業(yè)主退還16萬-26萬元不等的價差。

判決書顯示，由于各家企業(yè)建材報價不同，南京中院實際并未采信業(yè)主和南京富力的報價依據(jù)，南京中院是依據(jù)企業(yè)裝修過程中應交規(guī)費和稅金反推出實際裝修成本與業(yè)主實際支付的裝修成本算出了差價。以其中一案為例，南京中院通過反推算出實際裝修差價高達18.7萬元。

一位律師表示，盡管我國是大陸法系，但相關判例對于后續(xù)類似案件仍有參考作用。對裝修房質(zhì)量有異議的購房者可以通過法律途徑維護自身的權益。

3月25日，記者來到涉事樓盤——富力十號。作為一個已經(jīng)交房近5年的小區(qū)，富力十號的整體環(huán)境良好，戶型以花園洋房和別墅為主，小區(qū)外觀頗為高端。

涉事富力十號小區(qū)

記者進入小區(qū)，實地探訪了幾套在售房源。其中一套130平米的花園洋房為開發(fā)商精裝房源，正是涉及糾紛較多的戶型之一。記者在房間內(nèi)發(fā)現(xiàn)，除地板翹起、開關面板滑落等幾處問題外，并未發(fā)現(xiàn)其他明顯問題。

房屋主人告訴記者，最終收房前，房子的裝修已經(jīng)進行過較大幅度的整改，2015年第一次前來驗房時，確實存在不少問題。既有廚房門面明顯劃痕、主臥地板空隙較大、衛(wèi)生間鏡子不穩(wěn)等諸多細節(jié)問題，也有衛(wèi)生間地漏受堵、臥室不明原因漏水等嚴重影響生活的重大問題。

據(jù)介紹，即便這樣，他家在當時已經(jīng)算不錯的了，“聽說有的業(yè)主家查出100多處問題，驗房師都看不下去了，還有的業(yè)主家連插座都沒有裝全，電線就裸露在外面”。同時他也強調(diào)，后來隨著幾次整改，整個小區(qū)的大多數(shù)問題都得到了解決，并不影響目前居住。

記者在附近幾家房屋中介走訪得知，富力十號確實曾因“精裝修風波”名噪一時。“本來作為所處板橋板塊的‘豪宅’，富力十號當時的開盤價就讓人關注，結(jié)果每平米4500元的精裝修質(zhì)量卻如此之差，實在有些說不過去。”鏈家的一位工作人員表示。

記者還輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到一位曾經(jīng)參與富力十號驗房的驗房師，該驗房師表示，自己和公司同事驗收過富力十號多套房源，幾乎每一戶都有很多的質(zhì)量問題，例如臥室吊頂滲水、墻面空鼓、門面掉皮、柜門不平整等等多不勝數(shù)。

據(jù)其透露，繼富力十號之后，富力之后不久在南京又推出新樓盤富力尚悅居，其精裝修部分的問題相比富力十號“有過之而無不及”。

2019年1月，南京市住房保障和房產(chǎn)局、城鄉(xiāng)建設委員會、物價局三部門聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步加強商品住房全裝修建設管理的通知》，南京版的“精裝修監(jiān)管新政”正式落地。

新政的一大亮點是，要求交付標準樣板間與合同裝修標準一致。南京將建立第三方全裝修價格評估機構名錄庫，承擔裝修價格評估的第三方評估機構，在名錄庫里隨機抽取，建立第三方評估機構名錄進入退出制度。

網(wǎng)簽價格調(diào)控催生“雙合同”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，這一事件并非南京個案，全國一二線城市在過去一輪樓市上漲中，普遍性存在“雙合同”現(xiàn)象。購房者與開發(fā)商針對裝修價值的糾紛，在最近幾個月井噴，核心原因是部分熱門樓盤將高價裝修作為購房的必須附屬，而不是可選，購房者不得不買單。

過去兩年，很多城市房價明顯上漲，地方政府針對調(diào)控，采取了限價政策。但限價只限網(wǎng)簽價格，而忽視了購房者的實際支付價格。結(jié)果，開發(fā)商在裝修、家電等方面額外定價，包含了部分房價。

打個比方，為了控制房價上漲，相關部門要求，某某地塊的樓盤，網(wǎng)簽價格不能高于2.8萬/平米，然而多數(shù)樓盤已經(jīng)賣到了42000元/平米-48000元/平米。這個時候怎么辦呢？開發(fā)商就想出了“雙合同”的辦法。簽一份“購房合同”均價為2.7萬/平米，再簽一份“裝修合同”，均價為2萬/平米。“購房合同”沒有超過相關部門的規(guī)定價格，也就能順利備案了。

不過這將帶來四大風險：首先，高額首付增加資金負擔。簽訂“雙合同”捆綁裝修，給購房者帶來了更大的首付壓力。其次，裝修由開發(fā)商驗收，質(zhì)量難保證。第三，出售房產(chǎn)時將面對更高稅費。第四，違反政策，擾亂市場。拆分售房合同和裝修合同的形式掩蓋了真實的市場數(shù)據(jù)，會給房地產(chǎn)市場造成的是假象和錯誤的數(shù)據(jù)。

張大偉表示，要解決這些問題，需要多方協(xié)商解決。從市場發(fā)展看，地方政府調(diào)控應該回歸真實價格，房地產(chǎn)調(diào)控是調(diào)控市場，而不是調(diào)控網(wǎng)簽價格。

延伸閱讀：

行業(yè)人士揭露精裝房“三大陷阱”

近日，中國證券報記者咨詢了杭州多位精裝房業(yè)內(nèi)人士，發(fā)現(xiàn)精裝房存在用材以次充好、以假摻真、壓縮工期、虛報物料價格等問題，導致部分裝修房交房質(zhì)量與此前展示和業(yè)主預期較大，糾紛頻發(fā)，行業(yè)發(fā)展亟需規(guī)范。

張強（化名）是一位杭州精裝房施工隊負責人，曾參與過多個精裝修樓盤的施工工作。沒想到，張強自家購置的精裝修房竟然也出現(xiàn)了質(zhì)量問題，令他頗為苦惱。

他表示，本輪調(diào)控以來，不少地方政府出臺了新房限價令，導致開發(fā)商利潤被壓縮。于是一些開發(fā)商動起了精裝修房的“歪腦筋”，出售商品房時附帶裝修，從裝修材料和施工工期上“擠出錢”成了不少開發(fā)商的慣用手段。

以假摻真

常見的是在水暖零件上做手腳。在杭州市中心某交付2年多的高檔樓盤，一戶業(yè)主家的衛(wèi)生間洗手池上的摩恩牌水龍頭已生銹。張強告訴記者，“按照精裝標準，這個水龍頭應該是純銅的，生銹說明是假的”。

據(jù)介紹，有的材料供應商，在向精裝房供貨時常常是“真假三七分”，即70%的真貨加30%的假貨，“因為供貨商自己就可以出合格證，也能拿出真實的合格證，所以真假三七分的情況在供應商中也常常出現(xiàn)。”

“使用仿制品，也就是假貨來代替真品，可以降低成本，這是供應商的潛規(guī)則，我們施工方一般也不會點破。”上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

以次充好

這一點在板材選擇上尤為突出。記者走訪了解到，木飾材料多的精裝房，如果用材較差，極易出現(xiàn)甲醛和苯超標的問題。而甲醛和苯排放超標將對人體健康尤其是嬰幼兒產(chǎn)生嚴重不良影響，精裝房中甲醛和苯超標問題頻頻刺激著購房者的神經(jīng)。

目前，精裝房中使用顆粒板比較多，廉價顆粒板往往使用低質(zhì)量的膠水粘合，容易造成苯及甲醛超標。記者了解到，現(xiàn)在不少杭州的開發(fā)商都把精裝修房顆粒板美其名曰生態(tài)板，但不少并不“生態(tài)”。

一位精裝房業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“其實沒有生態(tài)板和非生態(tài)板之分，只有甲醛釋放量的區(qū)別。顆粒板價格一般是實木的1/4甚至1/10。現(xiàn)在精裝房基本都是顆粒板。如果顆粒板質(zhì)量不好，就會導致甲醛和苯超標的問題。”

報價虛高

記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，精裝房原材料的市場價格與開發(fā)商給購房者的報價本身就存在很大的差價。例如，某開發(fā)商報價入戶門價格為6000元，實際采購價僅為2000元左右，低的甚至只有1500元。墻紙報價200元，實際采購價格僅有40元。大理石、木地板價格“貓膩”也著實不少。

杭州市中心某高檔樓盤，業(yè)主在門上打貓眼時發(fā)現(xiàn)入戶門為貼皮密度板復合門，而非開發(fā)商宣傳的實木門。該入戶門市場采購價約1500元，開發(fā)商報價為8000元。

不過也有行業(yè)人士表示，地產(chǎn)商給施工方付款賬期長，施工方需自行墊資承擔人工成本和原材料價格波動成本，近年來，建材價格波動大，人工費上升快，整體來看，到了施工方這里，大部分項目都是微利，在這一過程中，主要利潤仍然歸屬于開發(fā)商。

眼下，高周轉(zhuǎn)率已成為部分開發(fā)商的致勝絕招，某些開發(fā)商從拿地到交房甚至只需1年時間。為提高資金周轉(zhuǎn)率，加快項目進度，不少開發(fā)商將裝修時限大大壓縮，偷工減料問題突出，導致后續(xù)存在風險。

一位不愿具名的精裝房施工隊負責人告訴記者，以做衛(wèi)生間防漏刷防水材料這一工序為例，一般要刷兩次，兩次刷料間要隔一天，但很多項目為了趕工期，半天之內(nèi)刷兩遍，甚至前一次刷的還沒干透就刷第二次。刷完防水涂料后，還應該做養(yǎng)水測試，一般要觀察48-72小時，但現(xiàn)在很多項目根本不做養(yǎng)水測試。“這樣的施工自然導致房屋防水質(zhì)量差，業(yè)主入住后房子就漏水，樓下鄰居受罪，這種問題在杭州的高端樓盤也不少。”

中國證券報 陳澄 張玉潔 陳一良