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每經記者 區(qū)家彥

備受期待的房地產信托基金（Reits）在國內終于破冰。

《每日經濟新聞》記者了解到，9月30日，業(yè)內首只公募房地產信托投資基金（REITs）——鵬華前海萬科REITs封閉式基金（以下簡稱“鵬華前海REITs”，代碼184801）在深交所正式掛牌交易。截至下午收盤，鵬華前海REITs收報于100.25元，下跌2.17%。

資料顯示，鵬華前海萬科REITs是一只封閉式混合型發(fā)起式基金，基金的部分資產，將通過增資方式持有目標公司50%的股權至2023年7月24日，獲取自2015年1月1日起至2023年7月24日期間前海企業(yè)公館項目100%的實際或應當取得的除物業(yè)管理費收入之外的營業(yè)收入。

記者了解到，該目標公司全稱為深圳市萬科前海公館建設管理有限公司，受讓前海投控與萬科企業(yè)轉讓的2015年1月1日起至2023年7月24日止的前海企業(yè)公館項目100%收益權。前海企業(yè)公館分為特區(qū)館區(qū)和企業(yè)公館區(qū)，特區(qū)館區(qū)包含一座約為12000平方米的特區(qū)館，企業(yè)公館區(qū)包含36棟建筑面積約200至1600平米不等的企業(yè)公館、一座約3300平米的商務中心、約3000平米的商業(yè)配套以及約6000平米的半地下停車場。截至2015年3月，前海企業(yè)公館已簽約或確認入住意向的面積比例已達到100%。

除此之外，鵬華前海萬科REITs還投資固定收益類產品，其投資組合比例為：投資于確定的、單一的目標公司股權的比例不超過基金資產的50%，投資于固定收益類資產、權益類資產等的比例不低于基金資產的50%。

一位債券分析師向記者表示，鵬華前海REITs雖然是參股目標公司50%股權，但是實際收益以租金收益為主，屬于債權型REITs，但是收益相對略差，加上另外一半資產大概率以保本型基金的方式運作，預計整體收益率吸引力有限，因此鵬華前海REITs上市以后折價是大概率事件。

此外，記者注意到，與海外資本市場已經運行的REITs相比，鵬華前海REITs從嚴格意義上難言是一款真正的REITs。資料顯示，深圳前海合作區(qū)企業(yè)公館屬于BOT項目，即私人資本參與基礎設施建設，向社會提供公共服務的一種特殊投資方式，包括建設（Build）、經營（Operate）、移交（Transfer）三個過程，BOT期限暫定為8年(含建設期)，期滿后移交深圳市前海開發(fā)投資控股有限公司。

鵬華前海REITs的投資目標——深圳市萬科前海公館建設管理有限公司只是作為該項目的執(zhí)行實體而成立，這意味著前海投控是物業(yè)的最終控制人，萬科僅充當開發(fā)運營的角色。戴德梁行大中華區(qū)估價及顧問服務部高級董事陳家輝告訴記者，鵬華前海REITs更多只是充當向BOT項目提供資金的角色，并非是一個獨立經營房地產運營并獲取相關利益的實體，與越秀房地產信托基金這類老牌REITs相比，談不上是真正意義上的REITs。但它畢竟是國內在REITs領域的一次實質性突破。

隨著政策層面對REITs的支持力度不斷加強，國內REITs的發(fā)展有望進入快車道。