每經(jīng)記者  李麗  發(fā)自上海

        陳嘯天認為，2008年上市公司采用停工緩建的策略穩(wěn)定地控制了現(xiàn)金流出，為企業(yè)未來可持續(xù)的發(fā)展提供有利的契機。

        4月7日，世茂房地產(chǎn)（00813，HK）發(fā)布2008盈利預(yù)警稱，集團去年利潤可能減少，主要原因是2008年沒有新的重大投資物業(yè)完成，也沒有出售附屬公司部分權(quán)益的收益。

        去年房地產(chǎn)市場形勢大變，不少上市公司采用了停工緩建的策略。克而瑞（中國）首席研究員陳嘯天認為，若項目預(yù)期收益較差，市場調(diào)整時，緩建延后上市甚至停工整改后再上市，可以使項目避免受市場沖擊，如萬科的部分項目。經(jīng)過多次調(diào)整開工計劃，萬科實際完成開工面積、竣工面積比計劃減少32%、15%，如以1000元/平方米的單位投入計算，預(yù)計萬科將合計減少50億元左右的現(xiàn)金流出。

順應(yīng)市場  萬科調(diào)整多個項目

        據(jù)悉，萬科去年停工、緩建的項目，主要是2006年、2007年高價拿到的土地。根據(jù)CRIC系統(tǒng)跟蹤監(jiān)測，南京萬科金域藍灣項目的成本價格已高出周邊同類產(chǎn)品700元/平方米，若該項目按原計劃開工，萬科在價格上的劣勢將更明顯。市場競爭力不足，以及整體市場低迷，使萬科金域藍灣不得不采取停工緩建的措施。報告期內(nèi)，該項目已經(jīng)有了優(yōu)化景觀及配套商業(yè)、減小會所、降低裝修標(biāo)準(zhǔn)的計劃。

        根據(jù)CRIC系統(tǒng)跟蹤監(jiān)測顯示，和南京萬科金域藍灣的情況相似，無錫金色城市項目的成本壓力與市場壓力并存，項目盈利難度大，萬科采取了緩工調(diào)整產(chǎn)品定位、降低目標(biāo)價格的策略，以獲取市場競爭力。此外，萬科在杭州的金色家園項目，因其首置產(chǎn)品總價過高、精裝修配置過高、產(chǎn)品競爭力不足等原因，不得不進行調(diào)整?？硕穑ㄖ袊┑难芯繄蟾嬲J為，為穩(wěn)健經(jīng)營，萬科還為部分項目進行了減值準(zhǔn)備的計提。

效果：節(jié)省50億現(xiàn)金支出

        陳嘯天認為，去年萬科和中海外順應(yīng)市場而下調(diào)開工面積，對控制企業(yè)現(xiàn)金流出起到了錦上添花的效果。

        2008年，經(jīng)過多次調(diào)整開工計劃，萬科實際完成開工面積523萬平方米，竣工面積529萬平方米，分別較計劃下降325萬平方米和160萬平方米，降幅分別達32%和15%。陳嘯天說，如果以1000元/平方米單位投入計算，預(yù)計萬科將合計減少50億元左右的現(xiàn)金流出。截至2008年底，萬科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為200億元，較上年增加30億元。而在銷售情況不佳的情況下，萬科依然能穩(wěn)定控制現(xiàn)金流出，一定程度上歸功于萬科的停工策略。

        陳嘯天表示，除了財務(wù)安全方面，現(xiàn)金的回流還可以使企業(yè)在土地市場中保持主動，為長期發(fā)展攤薄土地成本。克而瑞（中國）的研究報告稱，2008年萬科新增土地成本平均樓面地價約為1737元/平方米，同比下降51%。如果按1700元/平方米計算，萬科利用停開工所“節(jié)約”的50億元左右的現(xiàn)金可以購買294萬平方米土地儲備。

        陳嘯天說，由此來看，通過停工緩建所減少的流出資金，可以靈活地運用于獲取土地方面，為企業(yè)未來可持續(xù)的發(fā)展提供有利的契機。

隱憂：或打亂開發(fā)節(jié)奏

陳嘯天認為，無論從項目運作還是資金調(diào)度，停工改建對企業(yè)都起著積極的作用，但同樣有一定弊端，尤其是在運用不當(dāng)?shù)那闆r下，反而會打亂企業(yè)開發(fā)節(jié)奏，影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

        在開發(fā)周期中，獲取土地、開竣工階段是企業(yè)資金投入最大的兩個部分。如果相應(yīng)地降低開工面積和竣工面積，也就意味著企業(yè)在該階段中的資金投入量減少，如綠城、中海外等。但是從整個開發(fā)周期來看，弱市時停工，若跟不上市場回暖的節(jié)奏，企業(yè)產(chǎn)品在后期供應(yīng)上會出現(xiàn)短缺，這樣銷售業(yè)績勢必受到影響。

        在2008年實施停開工策略的企業(yè)中，首創(chuàng)置業(yè)是減少開竣工面積幅度最大的企業(yè)之一。2008年初，首創(chuàng)置業(yè)計劃動工面積為150萬平方米，調(diào)整后計劃降至60萬平方米，降幅達60%；計劃竣工面積由142萬平方米下降至104萬平方米，降幅為26.76%。公司2008年的銷售面積不過34萬平方米，而停開工面積卻達到90萬平方米，是銷售面積的3倍左右。停開工面積過多無疑給首創(chuàng)置業(yè)未來2～3年的業(yè)績帶來了壓力，令人對其長遠的發(fā)展感到擔(dān)憂。



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